La figura dell’amministratore è la parte principale della riforma del condominio. In tale riforma viene definita una figura professionale ben precisa, organicamente delineata che potrà avere sicuramente un effetto positivo sulla gestione del condominio. (Legge 14 gennaio 2013, n. 4 (G.U. n. 22 del 26.1.2013))
Articoli legislativi di riferimento
La figura dell’amministratore di condominio è regolata dagli articoli 1129, 1130, 1130/bis e 1133 del Codice Civile con le relative modifiche introdotte dalla legge 220/2012. Inoltre dalle Disposizioni di Attuazione dall’art. 61 all’art. 72 ed art. 155-bis.
Relativamente al rapporto Amministratore-Condomini, potendosi applicare le norme sul mandato, dall’art. 1703 al 1730 del Codice Civile.
Amministratore professionista
La legge impone un amministratore “professionista” nei condomini con almeno 9 proprietari. Consente altresì a quelli più piccoli di affidarsi anche a un condomino, il quale deve comunque possedere i requisiti di onorabilità, mentre quelli di professionalità sono facoltativi. (art. 1129 c.c.)
Requisiti specifici
La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.) impone che l’amministratore, per poter svolgere la propria professione, debba garantire i seguenti prerequisiti:
• onorabilità: assenza di condanne e protesti;
• diploma di scuola superiore
• attestati di formazione: corso di formazione specifica con aggiornamenti annuali.
Vale solo la pena di notare che la legge consente ad un cittadino che abbia subito condanne passate in giudicato, di fare il Presidente del Consiglio e di presiedere il governo, ma non gli consente di fare l’amministratore di condominio!
Nomina dell’amministratore
L’amministratore può essere nominato da:
• assemblea dei condomini, se sono più di quattro tramite una delibera assembleare con la maggioranza prevista all’art. 1136 del C.C.;
• autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini;
• amministratore uscente.
L’incarico dovrà essere confermato nel corso dell’assemblea ordinaria ogni anno.
Rapporto Amministratore – Condominio
La giurisprudenza più recente, su tutte la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9148 del 2008, ritiene applicabile al rapporto amministratore-condominio la disciplina del mandato. Ciò in considerazione del rapporto giuridico che si va ad instaurare direttamente tra condomino ed amministratore, anche in relazione alla inesistenza giuridica del soggetto condominio. Forse sarebbe però più giusto dire che per la disciplina del rapporto amministratore-condominio si osservano, in quanto applicabili, le norme previste per il mandato. (art. 1703 c.c. e successivi)