Attribuzioni

Il codice civile, all’art. 1130, elenca le mansioni alle quali l’amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto con i condomini, sia nel corso del suo incarico. Nello specifico:

• eseguire le delibere assembleari;
• fare rispettare il regolamento di condominio
• regolare l’uso delle cose comuni e il godimento dei servizi, nell’interesse comune dei condomini;
• riscuotere le quote e il pagamento delle spese relative alla manutenzione ordinaria nonché quelle inerenti all’uso dei servizi comuni;
• compiere tutti gli atti, pratici e giudiziali, finalizzati alla conservazione delle parti comuni dell’edificio;

 

Inoltre l’art. 1130 bis c.c. introduce e specifica ulteriori mansioni:

• assolvere gli adempimenti fiscali;
• mantenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, delle nomine/revoche dell’amministratore e il registro della contabilità;
• conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione del condominio per almeno 10 anni;
• fornire, qualora un condomino ne faccia richiesta, i documenti relativi allo stato del pagamento degli oneri condominiali ed alla situazione di eventuali liti in corso;
• redigere un rendiconto annuale della gestione e chiedere la relativa approvazione dell’assemblea entro 180 giorni.

 

È opportuno segnalare che, poiché l’art. 1130 c.c. non risulta essere una norma inderogabile, le mansioni appena elencate possono essere ridotte, oppure ampliate, tramite semplice delibera assembleare dei condomini.

Comunque relativamente al Comma 4 dell’Art. 1130, recentemente la Cassazione Penale (Sez. IV) con sentenza n. 46385 del 23/10/2015, ha evidenziato che l’amministratore di condominio è titolare di una posizione di garanzia “ope legis” che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni da cui consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità pubblica di chiunque acceda in quei luoghi e per l’eventuale evento dannoso che derivi causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o cattiva manutenzione dell’immobile.

Obblighi

Oltre alle attribuzioni appena elencate, all’art. 1129 c.c. la legge stabilisce alcuni obblighi che, qualora non adempiuti, potrebbero rendere radicalmente nulla la nomina dell’amministratore o consentire ai condomini la revoca del mandato.

Quindi al momento della nomina, l’amministratore dovrà:

• comunicare ai condomini il proprio compenso,
• comunicare i propri dati anagrafici, professionali e fiscali, nonché l’indirizzo del luogo dove sono conservati e visionabili i registri di cui sopra menzionato di cui ai n. n. 6-7 art. 1130, gli estremi della polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti compiuti nel periodo del mandato;
• affiggere all’interno del condominio un cartello recante le proprie generalità;
• aprire (sempre che non sia già aperto) un conto corrente intestato al condominio, sul quale effettuare tutti i movimenti di entrata e uscita del condominio;
• provvedere alla riscossione forzosa dai condomini delle somme non ancora incassate entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

 

Inoltre al termine dell’incarico l’amministratore dovrà:

• consegnare tutta la documentazione in suo possesso;
• dare comunicazione delle attività urgenti.

 

Considerazioni sulle attribuzioni e sugli obblighi

Esecuzione delle delibere assembleari

L’amministratore deve eseguire le delibere assembleari, conseguentemente deve svolgere tutte le attività collaterali e sussidiarie finalizzate all’adempimento del proprio compito. Solo per fare un esempio, qualora l’assemblea deliberi l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione dello stabile, l’amministratore dovrà: scegliere la ditta esecutrice (approvazione assembleare), quindi svolgere tutte le attività di carattere amministrativo-burocratico per consentire l’inizio e lo svolgimento dei lavori. Dovrà inoltre predisporre un prospetto iniziale di riparto delle spese, provvedere ai pagamenti in base al contratto stipulato con la ditta, ecc.

Nel caso invece di delibere che presentano profili di illegittimità la giurisprudenza non è chiara, anche se non sarebbe difficile dare una soluzione. C’è chi ritiene che l’amministratore non possa esprimere un giudizio sulla liceità della delibera e chi, invece, lo ritiene autorizzato o addirittura tenuto a valutare questa eventualità. In sintesi: esistono dei dubbi sulla responsabilità in relazione alla esecuzione di delibere illegittime.

É certo, invece, che l’amministratore possa essere ritenuto responsabile per l’omessa esecuzione di una delibera assembleare.

Regolamento di condominio

L’amministratore deve curare anche l’osservanza del regolamento di condominio. Tale compito si spinge fino alla possibilità di intraprendere tutte le azioni giudiziarie utili a tal fine. Infatti in alcune pronunce la Cassazione ha evidenziato come “l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio”. Non solo, “è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso – come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello – preveda tale possibilità.”(così Cass. 14735 del 2006).

Riscossione tributi

Altro compito fondamentale è quello della riscossione dei contributi e della erogazione delle spese necessarie alle conservazione dei beni comuni ed alla erogazione dei servizi. Ciò deve essere fatto perseguendo la regolarità contributiva di tutti i partecipanti al condominio. In questo senso, la legge dota l’amministratore di strumenti idonei a garantire questa regolarità fino alla possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del piano di riparto approvato (art. 63 Disp. Att. C.c.). Il fatto spesso porta malcontenti tra i condomini e, soprattutto nel caso in cui tali condomini detenessero la maggioranza, difficoltà per l’amministratore. Sarebbe auspicabile un intervento legislativo teso ad eliminare questa situazione di conflitto.

Conservazione delle parti comuni

L’amministratore deve, inoltre, anche svolgere tutte le attività necessarie alla conservazione delle parti comuni dell’edificio. Deve cioè svolgere quell’attività volta a tutelare la proprietà comune da azioni dannose, anche promuovendo le necessarie azioni giudiziarie contro terzi o contro, eventualmente, gli stessi  condomini, senza necessità di delibera assembleare che gli conferisca tale potere. L’amministratore potrà ad esempio, autonomamente e senza la necessità di autorizzazione assembleare, iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni.

Rendiconto di gestione

Altro compito fondamentale a cui l’amministratore è tenuto, è la presentazione del rendiconto della propria gestione al termine di ogni anno. Si tratta di un dovere la cui violazione viene sanzionata a decorrere dal secondo anno consecutivo di non presentazione dei conti. In tal caso ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore stesso.

Notifiche di atti

L’amministratore sarà tenuto a informare prontamente l’assemblea dei condomini della notifica di atti e provvedimenti che esorbitano della sue funzioni (art. 1131 c.c.). In mancanza di ciò, potrà essere revocato con ricorso al Tribunale e tenuto a risarcire i danni causati al condominio.

Convocazione assemblea

Inoltre l’amministratore è tenuto alla convocazione, quanto meno, dell’assemblea annuale (art. 1135 c.c). In ogni caso nelle disposizioni di attuazione del codice civile, all’art. 66 primo comma, l’amministratore ha la facoltà di convocare l’assemblea condominiale “quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”. Si tratta di un potere puramente discrezionale controbilanciato dalla possibilità data ai condomini di autoconvocarsi in assemblea.